Как купить квартиру в Приднестровье и не быть обманутым? (часть 2)

Напомню, что на сайте уже был опубликован материал, открывающий цикл статей, о том, как приобрести жилье и не попасть в  лапы нечистоплотных дельцов, где специалисты столичного агентства недвижимости «Либерти-центр» пояснили  чего стоит опасаться тем, кто собирается купить или продать недвижимость? Были рассмотрены случаи – опасности приобретения недвижимости по явно заниженной цене, с прописанными членами семьи собственника, продажи по поддельной или отозванной доверенности, наличии психических отклонений у продавца и др.

Но были освещены далеко не все опасности, ожидающие на рынке недвижимости доверчивых покупателей.

В сфере недвижимости, есть такое понятие как кабальные сделки.

Согласно пункту 1 статьи 195 Гражданского кодекса ПМР кабальной сделкой признается сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась.

В данном случае продавец будет утверждать, что попал в тяжелую финансовую ситуацию и потому вынужден продавать квартиру срочно и недорого. Вполне вероятно, что вскоре он подаст иск о признании сделки «кабальной» (статья 195 Гражданского кодекса ПМР). В иске он укажет, что квартира была продана по цене существенно ниже рыночной под давлением сложных жизненных обстоятельств. Под это понятие можно подвести большой перечень ситуаций, предупреждают в агентстве недвижимости «Либерти-центр», – от необходимости заплатить за лечение до отсутствия денежных средств, в связи с потерей работы.

Таким образом, постарайтесь узнать, нет ли у продавца каких-либо особенных(!) обстоятельств, заставляющих его продавать квартиру, и если таковые имеются, лучше не рисковать, а подыскать другой вариант.

Раз уж мы затронули момент признания сделки недействительной, стоит рассмотреть положения статьи 183 Гражданского кодекса ПМР, закрепляющей общие положения о последствиях недействительной сделки. Итак, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

            Но в данном случае возникает вопрос, а была ли указана вами в договоре реальная сумма сделки? Ведь, по решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю - уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за недвижимость в действительности. Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Согласно налоговому законодательству ПМР, если недвижимость у продавца в собственности более трех лет, и он является резидентом ПМР, то можно указать в Договоре купли-продажи полную ее стоимость, и продавцу не придется платить налог в размере от 15% до 20% . Если же квартира находится в собственности менее трех лет, при ее продаже возникает подоходный налог для резидентов в размере – 15%, который не распространяется на сумму до 66 500 рублей ПМР, для не резидентов – 20%.

 Юрист агентства недвижимости «Либерти-центр», Редекоп Мария.